פסק-דין בתיק ה"פ 37733-10-11

המבקש זכאי להירשם בתור חוכר של משרד ושל מחסן המצויים בבניין משרדים שבו גם חניון תת-קרקעי. הגישה אל המחסן היא רק דרך החניון. לטענתו, הוא בעל זיקת הנאה המאפשרת לו ולעובדיו מעבר בחניון עם הקטנועים, כדי לאחסנם (או להחנותם) במחסן, וזאת בניגוד לנהלים חדשים של המשיבה 3 (להלן - המשיבה), המפעילה את החניון מטעם המשיבות 3-1 (להלן - המשיבות). לפיכך המבקש עתר למתן צו מניעה קבוע המורה למשיבות להימנע מלהפריע לו ולעובדיו לעבור דרך החניון אל המחסן בכל דרך, בן ברגל ובין ברכב (בקטנוע). כן ביקש להורות שתירשם זיקת הנאה הקובעת כי זכויותיו של בעל החניון כפופות לזכויות המעבר שלו כאמור.

המשיבות מתנגדות לסעד המבוקש מטעמים רבים שעליהם נעמוד, ומכאן פסק הדין. 

א.         העובדות הרלוונטיות ועיקרי טענות הצדדים

2.        המבקש כאמור, זכאי להירשם בתור חוכר לתקופה של 999 שנה של משרדים 1208-1203 ושל מחסן 107 (להלן - המחסן) במרכז כלל בירושלים. לעת הזו, טרם סיימה המשיבה 4 (עמותת כי"ח), שהיא הבעלים הרשום של הנכס, את רישום זכויות החכירה של כלל הדיירים במרשם המקרקעין וכך גם טרם נרשמו זכויותיו של המבקש.

לטענת המבקש, במשך למעלה משלושים שנה, הוא ועובדיו הכניסו את הקטנועים שבשימושם אל המחסן כדי לאחסנם שם מידי פעם, בנסיבות שבהן נדרשו להשארתם בשל מזג-אוויר גשום או בשל נסיעות מהמשרד שהצריכו את השארתם למשך הלילה או למספר ימים. לטענתם, הם עשו כן במשך כל אותם שנים, ללא כל הפרעה מצד החברה שהפעילה את החניון, מבלי שנדרשו לשלם תשלום כלשהו ומבלי שהוטלה עליהם מגבלה כלשהי לעשות כן.

מאז חודש מרץ 2011, עת הוחלפה החברה המפעילה את החניון במשיבה 3, הונהגו שינויים באופן ניהולו. מאז נאסר על המבקש ועל עובדיו להכניס את הקטנועים שלהם אל המחסן, ואף נאסר עליהם לעבור עם הקטנועים בתוך החניון כדי להגיע אל המחסן.

3.        הסעד המבוקש הוא צו הצהרתי, שיורה שהמבקש זכאי שתרשם על שמו במרשם המקרקעין זיקת הנאה הקובעת שבעל הזכויות בחניון כפוף לזכות מעבר בלתי מוגבלת שלו אל המחסן. במילים אחרות, בקשתו היא לקבלת צו המצהיר על כך שהמבקש הוא בעל זיקת הנאה המאפשרת לו לעבור בתוך החניון עם הקטנועים שבשימושו, כדי להגיע אל המחסן ולהחנותם שם, ללא הגבלה כלשהי.

כן ביקש צו מניעה קבוע המורה למשיבות את אלו, כולם או חלקם: להימנע מלהפריע את המעבר כאמור ולהימנע מלהפריע את השארת הקטנועים במחסן, להימנע מלהתנות זאת בכל תנאי, או להימנע מלחסום את דרכו של המבקש, של עובדיו ושל המורשים מטעמו בעוברם דרך החניון אל המחסן, בין ברגל ובין ברכב מכל מין וסוג שהוא.

נימוקי הבקשה הם, שלמבקש זיקת הנאה כאמור, גם מכוח חלוף השנים וגם בטענת כורח.

בנוסף עתר המבקש להתיר לו לפצל את סעדיו, כך שיוכל לתבוע מהמשיבות פיצוי בגין הנזקים הכספיים שנגרמו לו ואשר עשויים להיגרם לו, בשל סירובן לאפשר את הכנסת הקטנועים כאמור.

4.         המשיבות מתנגדים לבקשת המבקש לקבלת הסעדים הנטענים, משורה של טעמים, שעיקריהם הם שבנסיבות העניין אין לקבוע שהמבקש זכאי להעברת הקטנועים מכוח זיקת הנאה, בין מכוח שנים ובין מכוח כורח, וכי בכל מקרה, טעמים כבדי משקל מצדיקים לטענתן, שלא לאפשר זאת. על כל אלו נעמוד בהמשך הדברים.

ב.         ההליך וניהולו

5.         בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 4.3.2012 נדונה בין השאר, טענת המשיבות כי לנוכח הסעדים המבוקשים, בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה. טענה זו נדחתה בהחלטה מיום מיום 8.3.2012 (שעיקריה יובאו בהמשך הדברים), וישיבת ההוכחות התקיימה ביום 3.6.2012. בישיבה זו נחקר רק מר ניצן דרורי, המצהיר מטעם המשיבות, וזאת לאור ויתור המשיבות על חקירת המבקש על תצהירו.

בתום הדיון סיכם המבקש את טענותיו ולבקשת המשיבות סיכומי טענותיהן הוגשו בכתב ביום 3.7.2012, וביום 10.7.2012 הוגשה תשובת המבקש לסיכומי המשיבות.

ג.          עיקרי טענות הצדדים

(1)        עיקרי טענות המבקש

6.         באשר להיבט העובדתי, טענות המבקש הן שאת המשרד ואת המחסן, רכש בשנות השבעים של המאה הקודמת, ובשנת 1979 שיכן את משרד עורכי הדין שלו בבניין כלל. המחסן שאותו רכש כאמור, מצוי בקומת החניון P1 מתחת לפני הקרקע, בעוד שהגישה אליו אפשרית רק דרך החניון.

מאז שנת 1979, המבקש ועובדיו משתמשים במחסן לאחסון מיטלטלין ומיידי פעם גם לאחסון הקטנוע שבבעלות המבקש או הקטנועים שבבעלות שניים מעורכי הדין העובדים במשרדו. במשך כל התקופה האמורה, הוכנסו הקטנועים כאמור בידיעת הבעלים הקדומים שהפעילו את החניון (עמותת כל ישראל חברים וחברת אור-ים בע"מ), ללא כל תשלום עבור מעבר זה. כדי לאפשר את הכנסת הקטנועים אל המחסן ללא הפרעה ומבלי שפתח המחסן ייחסם על-ידי כלי-רכב חונים, התקינה חברת הניהול שהפעילה את החניון עמוד אבן בחזית פתח הכניסה אל המחסן.

הכנסת הקטנועים אל המחסן כאמור, נעשתה בידי המבקש ועובדיו בימי גשמים שבהם השאירו את הקטנועים במשרד, בתקופות שבהן נסעו לחו"ל או להשתלמויות ובהזדמנויות כיוצא באלו, אך לא כדבר שבשגרה מידי יום ביומו. במשך רוב ימות השנה הוחנו הקטנועים מחוץ לבניין ובשנים האחרונות בשטחים שהוקצו לשם כך בתוך החניון וזאת ללא תשלום.